Immobilienentwickler versammeln sich, um die „Schockmaßnahmen” der Regierung im Wohnungsbau zu analysieren.

Aktualisiert am 26. Oktober 2025 von Algarve Guide

Die enorme Herausforderung, vor der der portugiesische Bausektor steht, wurde gestern bei einer Sitzung der APPII, dem Verband der Immobilienentwickler und -investoren, deutlich: Das Land benötigt dringend rund 200.000 Wohnungen, aber der Sektor ist „an seiner Grenze“ angelangt und kann in diesem Jahr nur 28.000 Wohnungen bereitstellen.

„Vor zwanzig Jahren wurden jedes Jahr 100.000 Häuser gebaut. Heute werden durchschnittlich 24.000 bis 25.000 neue Wohnungen gebaut, wobei in diesem Jahr ein Höchststand von 28.000 erreicht wird. Die Preise können nur durch ein größeres Angebot gesenkt werden, aber es gibt keine Kapazitäten, um mehr zu tun”, erklärte Manuel Maria Gonçalves, CEO der APPII, während einer von Diário Imobiliário organisierten Sitzung zu den im letzten Monat angekündigten „Schockmaßnahmen” der Regierung für den Wohnungsbau.

Nach Ansicht der Experten sind die Hauptfaktoren, die die Situation verschärfen, die „übermäßige” Besteuerung von Bauunternehmern und Kunden – die bis zu 40 % der Gesamtkosten von Bauprojekten ausmacht –, die langsame Vergabe von Baugenehmigungen und der Mangel an Arbeitskräften (dem Sektor „fehlen” 80.000 bis 100.000 Arbeitskräfte*).

Die meisten Redner bezeichneten die von der Regierung angekündigten Maßnahmen als „ehrgeizig”, aber „nicht sehr realisierbar”.

Die seit langem geforderte Senkung der Mehrwertsteuer (IVA) auf 6 % „ist zu begrüßen”, aber, wie João Sousa, CEO der JPS Group, betonte, „sie dürfte sich nur auf Neubauten auswirken, die in anderthalb bis zwei Jahren auf den Markt kommen”.

Sousa fügte hinzu, dass diese und andere Maßnahmen zur Belebung des Wohnungsangebots in der Regel „nur für die Dauer des politischen Zyklus” gelten (zum Beispiel, als die PS bei den Parlamentswahlen im letzten Jahr „verloren” hat).

Sousa fügte hinzu, dass diese und andere Maßnahmen zur Belebung des Wohnungsangebots in der Regel „nur für die Dauer des politischen Zyklus“ gelten (als beispielsweise die PS bei den Parlamentswahlen im letzten Jahr „verlor“, wurden die von der Regierung zur Bewältigung der Wohnungskrise ergriffenen Maßnahmen entweder ersetzt, aufgegeben oder einfach nicht umgesetzt) – eine Situation, die bei Investoren ein Gefühl „enormer Instabilität“ hinterlässt.

Daher wird das AD-Wohnungspaket als „mutig“ angesehen, aber auch als etwas, das weit über das Jahr 2030 hinaus gesichert werden muss.

Madalena Azeredo Perdigão, Partnerin bei der Anwaltskanzlei CCA Law Firm, wies außerdem darauf hin, dass der neue reduzierte IVA-Satz für Wohnungen im Wert von weniger als 648.000 Euro nach der Verabschiedung durch das Parlament noch von der Europäischen Kommission genehmigt werden muss, was zu weiteren „Verzögerungen” vor seinem Inkrafttreten führen wird.

Kurz gesagt, das neue Paket der Regierung „enthält keine Schockmaßnahmen, wie wir sie gebraucht hätten”, sagte José Rui Menezes e Castro, CEO der MAP Group.

„Eine Schockpolitik würde die Voraussetzungen schaffen, um den bestehenden Wohnungsbestand auf dem Markt verfügbar zu machen”, sagte er – und davon ist man noch weit entfernt.

Die Bauträger stellen auch die Ankündigung der Regierung in Frage, dass Tausende neuer Wohnungen mit Mitteln aus dem Plan für Wiederaufbau und Resilienz (PRR) und der Europäischen Investitionsbank (EIB) gebaut werden sollen.

„Die Zahlen steigen täglich und zeigen Wirkung – aber es fehlt die Kapazität, um das zu bauen, was angekündigt wurde. Jede Gemeinde arbeitet mit dem PRR, als wäre es ein Kleinstunternehmen. Es gibt keine globale Struktur, die alles auf zentraler Ebene zusammenführt“, sagte João Sousa.

Der Architekt Nuno Malheiro meinte, dass weder die Gemeinden noch das Institut für Wohnungswesen und Stadtsanierung (IHRU) „über die Kapazitäten verfügen, um die verfügbaren Mittel“ zu nutzen, insbesondere die Mittel aus dem PRR, das nächstes Jahr ausläuft. Mit anderen Worten: Die Zusage von Mitteln wird den lokalen Behörden „vor die Nase gehalten“, aber die logistischen Hürden, die genommen werden müssen, um diese Mittel zu erhalten, sind viel zu hoch.

Die Regierung hat auch eine „Vereinfachung der Genehmigungsverfahren“ angekündigt. Die Redner schilderten gestern ihre Erfahrungen mit den lokalen Behörden und betonten, dass eine Verkürzung der Bearbeitungszeiten nicht ausreiche.

„Ein und dasselbe Gesetz wird von den lokalen Behörden unterschiedlich ausgelegt, ganz zu schweigen von den Vorschriften, die ihre eigenen Regeln haben. Das macht es schwierig und schafft Unsicherheit“, sagte Nuno Malheiro, für den „Vereinfachung bedeutet, die Regeln“ in allen Gemeinden zu vereinheitlichen.

*Was den Mangel an Arbeitskräften angeht, werden viele Unternehmen auch betonen, dass der Pool an Arbeitskräften, aus dem sie wählen können, unzureichend ist: Die Arbeitskräfte sind nicht unbedingt „gute Arbeitskräfte/erfahren”. Tatsächlich können sich viele auf Baustellen als Belastung erweisen, was die Probleme der Branche noch verschärft.

In eigener Sache