Verkaufen Sie Ihr Haus? Achten Sie auf Kapitalgewinne bei Immobilien

Aktualisiert am 28. März 2023 von Algarve Guide

Wenn Sie Ihr Haus verkauft haben oder verkaufen werden, vergessen Sie nicht, die Kapitalgewinne aus Immobilien zu zahlen. Erfahren Sie, wie Sie diese berechnen und wann Sie Anspruch auf eine Befreiung haben.

Kapitalgewinne aus Immobilien sind einer der Punkte, auf die Sie achten sollten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Das Gesetz wurde 2021 geändert, und einige der seit 2015 geltenden Steuerbefreiungen wurden aufgehoben. Dennoch gibt es Situationen, in denen Sie möglicherweise nicht zahlen müssen. Informieren Sie sich also über die Regeln und Ausnahmen der aktuellen Steuerregelung.

Kapitalgewinne aus Immobilien: Was sind sie?

Ein Haus zu einem höheren Preis zu verkaufen als Sie es gekauft haben, scheint ein gutes Geschäft zu sein. Aber Sie sollten bedenken, dass bei dieser Art von Geschäft nicht alles Gewinn ist. Immobilien-Kapitalgewinne sind eine Steuerpflicht, die diesen Gewinn schmälert. Aber nicht immer.

Stellen Sie sich vor, Sie hätten vor ein paar Jahren ein Haus für 100.000 Euro gekauft und es für 130.000 Euro verkauft. Die Differenz von 30 000 Euro wäre der steuerpflichtige Immobiliengewinn.

Für steuerliche Zwecke gelten Immobiliengewinne als Einkommen und sind daher steuerpflichtig. Es handelt sich um Einkünfte, die aus der unentgeltlichen Übertragung von Immobilien resultieren und daher unter eine bestimmte Kategorie fallen.

Diese „entgeltliche Veräußerung von dinglichen Rechten an unbeweglichem Vermögen“, auf die im IRS-Code Bezug genommen wird, trifft also zu, wenn Sie ein Haus verkaufen. Dieser Verkauf wird als Gewinn betrachtet und muss daher versteuert werden. Es sei denn, Sie halten einige Bedingungen ein.

Zahlung von Immobilienkapitalgewinnen: Regeln und Ausnahmen

Unter Berücksichtigung der Gesetzesänderungen durch den Staatshaushalt 2021 gilt die allgemeine Regel, dass Sie keine Kapitalerträge aus Immobilien zahlen müssen, wenn Sie den Wert in den Kauf einer anderen Wohnung reinvestieren. Beachten Sie jedoch, dass weitere Bedingungen erfüllt sein müssen.

Eine davon ist, dass die neue Wohnung ein ständiger Wohnsitz der Person sein muss, die sie erworben hat, oder ihrer Familie. Und diese Wohnung muss der steuerliche Wohnsitz des Steuerpflichtigen sein.

Fristen beachten

Um in den Genuss dieser Steuerbefreiung zu kommen, müssen auch die Fristen beachtet werden.

Nach dem Verkauf des Hauses haben Sie 36 Monate Zeit, um eine andere Immobilie oder ein Grundstück für den Bau eines Hauses zu erwerben, ohne einen Kredit aufzunehmen. Sie können den Verkaufswert auch in den Bau, die Vergrößerung oder Verbesserung einer anderen Immobilie reinvestieren.

Wenn Sie ein Haus gekauft haben, bevor Sie Ihr altes Haus verkaufen, haben Sie 24 Monate Zeit, um dem Finanzamt mitzuteilen, dass Sie den Erlös in die Bezahlung der erworbenen Immobilie investieren werden.

Andere Fälle von Steuerbefreiungen

Rentner oder Personen über 65 Jahre kommen in den Genuss der Steuerbefreiung, auch wenn sie den Verkaufswert nicht in eine Immobilie investieren. Sie müssen ihn jedoch in eine Lebensversicherung, in einen offenen Pensionsfonds mit regelmäßigen Einkünften, in Altersvorsorgezertifikate oder andere Beiträge zu einem öffentlichen Kapitalisierungssystem investieren.

Diese Reinvestition muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkauf erfolgen und gilt für den Steuerpflichtigen und seinen Ehegatten. Dieser Antrag muss 10 Jahre lang aufrechterhalten werden.

Eine weitere Steuerbefreiung gilt für den Verkauf von Immobilien, die vor dem 1. Januar 1989, dem Datum des Inkrafttretens des IRS-Gesetzes, erworben wurden. Dennoch müssen Sie diesen Verkauf in der Steuererklärung angeben (Feld 5 in Anhang G1) und das Jahr des Erwerbs als vor 1989 bezeichnen.

Hat der Staat die Bauarbeiten unterstützt? Bitte beachten Sie

Wenn Sie für den Kauf, den Wiederaufbau oder die Instandhaltung öffentliche Unterstützung erhalten haben und der Wert der Unterstützung mehr als 30 % des steuerpflichtigen Vermögenswertes (VPT) für KAG-Zwecke betrug, sollten Sie vorsichtig sein. Sie können die Befreiung ganz oder teilweise verlieren, wenn Sie das Haus vor Ablauf von 10 Jahren verkaufen.

Eigentum in lokalen Beherbergungsbetrieben: Was sich 2021 geändert hat

Der Staatshaushalt für das Jahr 2021 brachte Änderungen bei den Immobiliengewinnen im Zusammenhang mit Häusern, die im Rahmen des Local Lodging Regimes untersucht wurden.

Die Idee ist, diejenigen, die die Immobilien aus dieser Regelung herausnehmen, steuerlich nicht mehr zu bestrafen. So hängt die Befreiung von Veräußerungsgewinnen nicht mehr davon ab, dass das Haus fünf Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet wird.

Wenn also eine Immobilie, die vermietet wurde, in Privateigentum übergeht, wird der Veräußerungsgewinn bei einem eventuellen Verkauf wie folgt besteuert:

Wenn der Verkauf vor Ablauf von drei Jahren nach der Übertragung erfolgt: Besteuerung als Einkommen aus Gewerbebetrieb und Beruf (Kategorie B), d. h. zu 100 %;
Wenn bereits drei Jahre vergangen sind: Die erzielten Gewinne werden als Veräußerungsgewinne (Kategorie G), d. h. zu 50 %, besteuert.

Kapitalgewinne aus Immobilien und IRS: Praxisbeispiel

Kapitalgewinne werden in der Anlage G des IRS angegeben. Die Steuer wird auf 50 % des Veräußerungsgewinns erhoben, und zwar nach der folgenden Formel

Veräußerungsgewinn = Verkaufswert der Immobilie – (Kaufwert der Immobilie x Geldwertkoeffizient) – Kosten für Kauf und Verkauf – Kosten für die Wertsteigerung der Immobilie (in den letzten 12 Jahren).

Das bedeutet, dass der Wertzuwachs einer Immobilie nicht nur die Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufswert ist. Abzüge – z. B. für Baukosten – können den zu zahlenden Steuerbetrag verringern.

Auch Ausgaben wie Maklerprovisionen, die Beantragung von Energieausweisen oder Urkunden können abgezogen werden. Darüber hinaus wird auch der Wert der Inflation in die Buchführung einbezogen.

Praktisches Beispiel

Stellen Sie sich beispielsweise vor, Sie haben 2013 ein Haus für 125 Tausend Euro gekauft und verkaufen es 2022 für 200 Tausend Euro:

Verkaufswert im Jahr 2022: 200.000,00 €;
Anschaffung im Jahr 2013: 125.000,00 Euro;
Anschaffung im Jahr 2022 (mit Inflation): 125.000,00 Euro x 1,03 (Wert des monetären Koeffizienten, der dem Jahr 2013 entspricht) = 128.750,00 Euro. Mit anderen Worten: Die 125.000,00 Euro, die im Jahr 2013 ausgegeben wurden, werden im Jahr 2022 128.750,00 Euro wert sein.

Die folgenden Ausgaben können ebenfalls in diese Berechnung einbezogen werden

Energieausweis: 150 Euro;
Ausgaben für Bauarbeiten: 20.000 EUR;
Urkunde: 700 EUR;
Steuern (IMT + Stempelsteuer von 0,8%): 558,72 EUR + 1.000 EUR = 1.558,72 EUR.

Abzüge insgesamt: 22.408,72 EUR.

Nach diesen Berechnungen ergibt sich folgender Wert des Veräußerungsgewinns: 200.000,00 EUR – 128.750,00 EUR – 22.408,72 EUR = 48.841,28 EUR.

Dann wird der Steuersatz von 50 % angewendet: 48.841,28 EUR – 50 %(48.841,28 EUR) = 24.420,64 EUR.

Dieser Betrag wird dann zu den anderen Einkünften des Jahres 2022 hinzugerechnet. Auf die Summe wird der der jeweiligen IRS-Steuerklasse entsprechende Steuersatz angewandt.
Erklärung: IRS-Anhang G

Um Immobiliengewinne zu deklarieren, müssen Sie die Anlage G ausfüllen und dabei die Anweisungen der Steuerbehörde befolgen. Übrigens, wenn Sie ein Haus verkauft haben, ist die Vorlage dieser Anlage (oder der Anlage G1) obligatorisch, auch wenn Sie keinen Gewinn erzielt haben.

Wenn Sie also Ihr Haus im Jahr 2022 verkauft haben, müssen Sie diesen Verkauf im Jahr 2023 melden.

In Anlage G geben Sie an, ob Sie den aus dem Verkauf erzielten Betrag reinvestiert haben, und nennen die neue Immobilie. Das Ausfüllen dieses Anhangs dient auch dazu, dass Sie andere Gründe für die Befreiung von der Zahlung von Kapitalerträgen aus Immobilien angeben können.

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